归纳总结近年来的文献，可以发现国内房地产市场上对客户的细分有多重指标，大体上可以分为五类。

按消费者收入划分

在现代社会中，家庭收入水平一般可分为五个层次，即高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入（也有的粗分为高收入、中等收入和低收入三个层次）。正常情况下，家庭收入分布是“两头小中间大”。从我国城市目前家庭收入状况和每套住房价格来分析，属于高收入家庭只占一小部分，约在 10% 之内，中高收入家庭也不会超过总数的 25% 。在另一端，低收入家庭也不超过总数的 5% 。也就是说，中等和中低收入家庭将占到总数的三分之二  。

按消费者生命周期划分

生命周期可以分为几个部分：① 单身；② 二人世界，即年轻的夫妇，没有小孩；③ 年轻的核心家庭，即夫妇俩带一个未上中学的小孩；④ 成熟核心家庭，夫妇俩带一个未上大学的孩子；⑤ 空巢家庭，孩子成年后上大学，离开了家庭；⑥ 多代家庭，孩子结婚以后，又有小孩。对于中国的家庭来说，会出现两三代同堂的现象。

按照不同的价值取向划分

比如，万科通过收入、价值观等几个维度再把客户分成几大类别：对价格比较敏感比较务实的客户、比较注重家庭、望子成龙的客户、彰显地位的家庭、注重享受生活的人群等。

按消费观念不同划分

通过对广告内容的分析归纳，对房地产消费观念、消费价值观的变化进行分析，并从中解读消费者的价值观。

有的研究还对房地产发展的年代进行划分，观察不同年代的特点。这点不无启发，我们可以研究广告卖点的变化，发现不同的消费观念及这种观念的的变动趋势。

解读框架共有 21 种文化价值观，分别为：便利、实惠、享乐主义、注重家庭、健康、休闲、现代感、自然、普及流行、注重品质、安全、社会地位、科技化、注重传统、智慧、年轻、装饰、归属感、浪漫艺术、简单安逸、西化。

按产品需求及来源、年龄划分

由于数据获得困难，运用多元特征市场细分标准对消费者进行分类，在我国房地产市场分析中还运用得不多。

不同的物业，其细分的标准不同。物业分类的基本标准有：城市、区县、街道或街区、用途、户型、开发企业、面积、价格、档次等，购房者分类的基本标准有：城市、区县、年龄、收入等。商业用房市场的分析要按经营形式、商品的种类、规模等。写字楼的消费者，有不同的行业、不同工作类型，因此，对写字楼需求的分类主要是按行业进行。可见对需求进行细分的标准和方法不同，而且不同物业的细分标准也在随市场发展而变得越来越细。

除了基本标准外，实际的分析中有时要对产品按不同的性能组合进行细分。比如，市场研究有时要求对同一地区、同一价格水平、同一种户型产品再按面积进行细分，才能为开发商提供产品决策的有效结论。

市场是不断发展的，所以没有必要把每一种物业的分类标准固定下来。由于时间、地点、各种条件的约束，区隔一个目标子市场不是一两个分类指标能完成的，目标子市场的特征可能需要一系列指标来描述。有时甚至用一种特定的形象来象征一类目标子市场的客户：“我们要为穿素花格子布衫的‘数字民工’生产住房。”再借用一句歌词来说，目标子市场是“像云，像雾又像风”。