一元特征市场细分
（1）人口和社会因素。这里的人口因素包括年龄、性别、家庭、生命周期等。而社会因素则是指客户的收入、教育、社会阶层和宗教信仰等。
（ 2 ）地理区域因素。地理区域细分是根据客户工作和居住位置进行细分的方法。由于地域环境、自然气候、文化传统、风俗习惯和经济发展水平等因素的影响，同一地区人们的消费需求具有一定的相似性。不同地区人们易形成不同的消费习惯和偏好。
（ 3 ）心理因素。影响客户购买房地产的心理因素（如生活态度、方式、个性和消费习惯等）都可以作为细分的依据。尤其当用人口和社会经济因素难以清楚地划分出细分市场时，结合考虑客户心理因素（如消费方式的特征），将会变得非常有效。
（4）行为因素。根据客户对物业的了解程度、态度、使用情况及反应等，将其划分成不同的群体，叫做行为细分。许多人认为行为因素能更直接地反映消费者的需求差异，因而应成为细分的最佳起点。按行为细分市场，我们可采用的变量主要包括购买时机、使用者状况、使用数量、购买准备阶段和购买态度等。
（ 5 ）产品和服务因素。了解客户对企业产品和服务中不同因素的看法及反应，将非常有助于企业设计合理的产品和服务组合。
（ 6 ）客户利益。客户之所以购买某种产品或选择某项服务，通常是因为他们能够从中获得某种利益。因此企业可以根据客户在购买过程中对不同利益的追寻进行细分。这种方法侧重于消费者的反应而不是商品购买的本身。
（ 7 ）客户价值和保留周期。企业可以根据客户对企业的价值贡献度和保留周期进行市场细分，可选的变量包括财务价值、影响力价值和忠诚周期价值，如区分为高（中低）价值客户、忠诚客户、重要客户、基础客户等。
由于用一元特征市场细分的方法理解研究对象时，有一定的局限性，会受到人们的抵触；涉及收入等敏感问题，更是得不到受访者的配合。于是，人们开始希望通过对客户的外在行为特征进行观察来进行市场细分，并理解客户的需求。
多元特征市场细分
一个人的生活方式是不容易确定的。许多企业还通过询问消费者一大堆有关活动行为（ Activities ）、兴趣（ Interests ）和观点（ Opinions ）的问题，来研究其生活方式。这种方式被称为 AIO 模型，如表 4-1 所示。
表 4-1 AIO模型
（1）活动分析：分析消费者日常参与的活动；了解消费者如何打发时间；掌握消费者的实际行为状况，即消费者如何花费资源和时间。例如，分析消费者从事什么工作、在何处工作、每周工作多少小时、通常在何处休闲娱乐等问题。
（ 2 ）兴趣分析：分析消费者对事物的兴趣；了解消费者的理想意愿、欲望目标；掌握消费者的偏好和优先考虑的事情，即消费者所重视的事物。例如，消费者最爱哪种类型的电视节目、习惯阅读哪类杂志、最爱吃哪种食品等。
（ 3 ）观点分析：分析消费者对事情的意见；了解消费者对各种各样的产品或服务的看法，是如何感知的？掌握消费者的思想方法。了解消费者认同的见解和价值观，即消费者对自身及周围世界的观点。
我国国家统计局中国经济景气监测中心和新生代市场调查有限公司合作完成了《 1998 年中国城市居民消费形态调查》，该体系按照心理细分的原则，采取适合我国市场现状的划分标准，运用 AIO 模型将我国现有的城市消费者划分为 8 个群体。
（1）比较现实者。他们对家庭有高度的责任感，重视健康，关心社会，具有稳定的心态。他们的购物观念比较成熟，在购买行为中更多的是理性消费，不追赶时髦和潮流，在日常消费中以价格适中的产品为主。
（ 2 ）前卫进取者。他们大多属于从事脑力劳动的白领，收入较高，社交频繁，因此比较讲究生活情趣和消费品味，同时他们追求时尚，这也决定了他们的购买行为比较注重产品或服务的质量和格调，对运动、旅游、保险等产品或服务倾注热情，又是餐馆、娱乐场所的常客。
（ 3 ）注重质量。他们追求高消费，注重选择显示个人财富或地位的产品或服务，视金钱为幸福的代名词，家庭观念不强。他们在总人口中占的比例较小但是购买力强，是餐馆、运动产品与证券投资的目标市场。
（4）注重数量。他们习惯于稳定的生活，拥有传统的家庭观念，娱乐以电视为主，在购买过程中注重产品或服务的数量和实用性，不太讲究产品或服务的质量和时尚性。
（ 5 ）知识阶层。他们追求精神享受，休闲活动较为克制，日常生活勤俭节约，思想开放但不偏激。他们不追求时尚也不被传统的消费观念所左右，最注重的是文化消费。
（ 6 ）管理层人士、专业人员。他们有一定的社会地位且有较高的收入，对现实生活的评价趋于肯定，这一群体具有较强的成就感，重视金钱，主动接受各种挑战，工作与社会活动均很繁忙。他们不是奢侈的消费者，一般是中等偏上，讲究产品或服务的质量。
（ 7 ）追求新潮者。他们的传统文化观念比较淡薄，喜爱运动，享受生活是他们的一大追求，社交活动比较频繁，经常出入餐厅、酒吧等娱乐场所，是运动器材、娱乐场所的主要消费者。
（ 8 ）中年女性。她们承担主要的家庭事务，很少参加运动与体闲活动，爱看“肥皂剧”，对电视广告比较信任。她们的消费行为比较慎重，讲究物美价廉，习惯于货比三家。
进行市场细分的目的是要寻找某类子市场与某组消费者之间的配合关系。无论是大众化产品开发，还是差异性营销，都必须进行这种细分和配合关系的组织。有了对市场的细分，再经过对细分市场容量的比较，才能确定产品的定位。大众化产品开发策略就要找到市场缺口最大、消费者人数最多的子市场进行营销。差异性产品开发策略则是针对某一特质的客户群进行有针对性的开发，以求在绝对数量相对少的客户中提高市场占有份额。