零售饱和指数理论（the Index of Retail Saturation Theory）是通过计算零售饱和指数来测定商圈大小，进而确定某一地区零售店铺是不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。该理论主要揭示了某商圈中某类商品或服务吸引投资者的程度，公式为：
IRS =需求/卖场面积=（ H · RE ）/ RF
式中， IRS 为某商圈内某种商品的零售饱和指数； H 为商圈内的消费者数量； RE 为商圈内每位消费者在某类商品上的年支出金额； RF 为某类商品的现有卖场面积。显然，一个商圈内某种商品的零售饱和指数越小，意味着相对于需求来说，竞争越激烈，对投资者的吸引程度越低。